首批9单公募REITs项目调查:预计首募规模300亿元 超募概率较大

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2021-05-26

  5月17日,首批9单基础设施公募REITs项目正式获得中国证监会准予注册的批复。

  有基金公司向《证券日报》记者反馈,目前发行时间还不确定,预计可能会在本月月底或下月月初,募集规模合计或达到300亿元,发行上市各项准备工作正在有序进行,全力以赴确保首批项目顺利落地。

  个人投资者占比较少  首批基础设施公募REITs项目正式获批,这给基金行业带来新的变化和惊喜。 记者通过对首批基础设施公募REITs项目进展进行调查,并采访多名项目相关负责人发现,相较于现有的类REITs产品,基础设施公募REITs项目有所不同。

  首先,目前类REITs投资者范围较小,私募REITs不针对公众投资者发行,只针对机构投资者,而基础设施公募REITs扩大了投资者范围至公众投资者,这对普通老百姓意义非凡。 此前个人投资者很难参与优质资产的投资,有了基础设施公募REITs之后,广大普通投资者有了参与这类资产投资的途径,丰富了普通投资者的投资品种,实际上基础设施公募REITs降低了投资门槛。 其次,过去的产品是债券型,产品有投资期限且约定利率,基础设施公募REITs则坚持权益性原则,未来收益归投资人所有,同时风险也由投资人承担。

第三,基础资产类别不同,过往产品较为关注商业不动产类型,此次首批项目涵盖收费公路、仓储物流和污水处理、收费公路等多个主流基础设施领域。

  一位首批基础设施公募REITs项目基金经理向《证券日报》记者透露,首批基础设施公募REITs项目主要有三个特点:重点区域、重点行业、资产优质。

  对于此次基础设施公募REITs项目的投资风险,该基金经理对《证券日报》记者表示,“目前来讲在相关制度暂时没有明确的情况下,投资者暂时没有风险指导性意见。 我们认为,基础设施REITs的收益和风险介于股票和债券之间,风险特征比债券要高,风险投资偏好较低的投资者或可以把它等同于股票的风险特征。 ”  同时,他们认为,此次基础设施公募REITs项目收益的最大的两个特点是收益要稳定、可预期。

基础设施公募REITs项目的收益不是固定收益而是稳定收益,这意味着收益有波动,但波动不大。

  对于投资者结构,首批基础设施公募REITs项目相关人士向《证券日报》记者透露,此次基础设施公募REITs项目主要以机构投资者为主,发行比例方面,战略配售的比例大致占20%,剩余的份额中至少70%是合格机构投资者。

这也就意味着,个人投资者的占比会较少。

从整体来看,与银行、保险、社保基金等长期资金追求稳健收益的目标较为匹配。

  机构投资者认购意愿较强  据相关人士透露,首批9只基础设施公募REITs项目募集规模合计将达到300亿元,目前银行、券商等机构投资者主动接洽的意愿较强,项目超募的概率较大。   事实上,与传统意义上的公募基金产品不同,基础设施公募REITs项目发行更类似于股票的发行流程,业内人士向记者透露,在此次发行准备的过程中已经与沪深交易所、券商等机构做了多次的系统测试,目前进展一切顺利。

  发行成功后,基础设施公募REITs项目基金经理该如何进行风控及管理运营?  一位基础设施公募REITs项目基金经理对记者透露,“传统公募基金产品是先募集资金再寻找对应的资产,在认购这只基金时不知道基金经理会配置哪些股票和债券。

公募REITs是先找好资产,再找投资人,这是基础设施公募REITs项目与传统公募基金产品最大的不同。

风控环节更像IPO的过程,需要考量资产是否优质、业务经营有没有问题、公司治理结构是否完善。 产品发行完毕后,进入到运营阶段,该租金是否稳定,我们聘请了专业的运营团队,及时规避运营风险。

此外,如果发生自然灾害和人为迫害等,我们也给基础设施投了财产险,通过保险对冲运营阶段的风险。 ”  “一家人”联动战略  博时招蛇REITs项目主要参与机构大都是央企招商局集团的下属企业,在招商局集团产融结合的优势下,博时基金及招商证券优先筛选符合上报要求的集团内优质资产。

博时基金表示,“在发挥央企排头兵的优势、响应国家号召的同时,也紧密关注项目本身所处行业、竞争格局、经营能力、分红率情况、合规经营等核心要素,并综合考量原始权益人、实际控制人、外部管理机构等业务相关方的资质和背景。 ”  记者发现,“一家人”联动战略是首批基础设施REITs项目的一大特点。

此次首批中金普洛斯仓储物流REITs亦然,中金基金表示,“在‘中金一家’战略方针指引下,中金基金密切联动中金公司各相关业务板块,推动多支公募REITs试点项目的申报。

目前,在执行及储备项目均位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角地区等基础设施REITs试点项目重点支持区域。

”  深圳一位基础设施REITs项目基金经理对此表示,“同一家集团联动旗下主要金融板块协同作业,项目进展的合规性会更好,工作也会更加细致、更加高效。

面对问题会考虑大局,不会遇到困难就打退堂鼓。

此外,实力强大的集团也会给投资人较好的市场形象定位。 ”  项目储备较丰富  对于后续基础设施公募REITs试点项目的申报情况,有业内人士透露,目前还在积极接触其他储备项目。 “公司对公募REITs业务十分重视并做了战略安排,公司人员配备和技术储备也相对比较完备,在接触新项目的同时会不断补充优质的项目人才。 公募REITs作为万亿元市场规模新蓝海,公募基金公司不可能放弃,未来会是基金公司新的业绩增长点。

”  另一位基础设施公募REITs项目负责人表示,“我们的首批项目获批的同时,也在开展对后续储备项目的研究及尽调工作。 目前,在执行及储备项目均位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角地区等基础设施REITs试点项目重点支持区域,也覆盖仓储物流、铁路、收费公路、数据中心、产业园等基础设施的核心赛道。 ”  “据测算,目前存量基础设施规模约达100万亿元的水平,预计未来基础设施规模将达180万亿元。

”参与首批基础设施公募REITs项目的业内人士表示,“这利于盘活存量,可以解决部分企业资产周转率低、资金占用时间长的困境,加快企业资金流转,有利于国家基础设施项目建设的发展。 ”(责任编辑:蒋柠潞)。